Ноя 26 2008

Земля и градостроительство


В условиях социалистической земельной собственности земля, не будучи результатом труда человека, не имеет стоимости, но земли, которые подверглись воздействию человека, в том числе и в градостроительстве, приобретают элемент экономической оценки в меру затраченного труда на их освоение. Однако при оценке земель, отводимых под городскую застройку, нельзя исходить только из трудовой стоимости, ибо в этом случае наиболее благоприятные участки (имеющие ровную поверхность, прочные грунты, отсутствие заболоченности и грунтовых вод и т. п.) будут иметь меньшую величину оценки, чем те, для которых необходим большой комплекс инженерных мероприятий по подготовке территорий для строительства. Поэтому стоимость, основанная на затратах труда по освоению участков под застройку, и их народнохозяйственная ценность представляют различные понятия.

Поскольку в СССР земля не является товаром, то она не может иметь цены или стоимости. Речь может идти об определении сравнительной экономической оценки территорий, отводимых под застройку, основанной на величине общественно необходимых затрат как во время строительства, так и в период эксплуатации, а также учитывающей величину эффекта, достигаемого за счет этих затрат при различных способах использования городских земель.

Нам представляется, что такая оценка явится экономическим рычагом для рационального использования земель, отводимых под строительство, и позволит создать условия для наиболее эффективных решений застройки с точки зрения характера объектов строительства, плотности застройки, более компактного размещения всех видов строительства, экономии средств на строительство инженерных коммуникаций,
дорог и т. п., а также улучшения условий проживания населения в городах.

Комплексный характер оценки заключается в том, что в ней находят экономическое выражение инженерно-технические, архитектурно-планировочные и социальные аспекты градостроительства (рис. 2).

Концепция комплексной градостроительной оценки территории города (КГОТ) заключается в определении сравнительной ценности отдельных участков или районов застройки с двух позиций:

а)         во что фактически обходится городу полное освоение отдельных районов застройки с учетом всех видов затрат как прошлых, так и будущих;

б)         какой экономический и социальный эффект достигается в результате застройки и эксплуатации этих территорий.

В связи с этим городские земли оцениваются по двум взаимодополняющим   категориям   показателей.

Первая категория — инженерно-экономические показатели. Это прямые затраты, отражаемые в сметах на строительство и эксплуатацию объектов и представляющие собой народнохозяйственные затраты по освоению и последующему использованию отдельных территорий города для определенного назначения. Инженерно-экономические показатели включают: капитальные вложения в инженерное благоустройство территории (инженерная подготовка, инженерное оборудование, строительство дорог, организация общественного транспорта), а также эксплуатационные издержки по функционированию этих элементов и оценку ущерба от изъятия земель.

При этом, имея в виду «то преимущество земли, что последовательные затраты капитала могут давать новую выгоду, причем не утрачиваются и прежние», в составе комплексной градостроительной оценки учитываются ранее вложенные средства в освоение территорий в виде овеществленного труда  и предстоящие капитальные вложения.

Затраты на эксплуатацию объектов градостроительства являются постоянными издержками по доведению потребительной стоимости инженерных сооружений, коммуникаций, дорог, транспорта, улиц, проездов и т. п. до состояния возможности удовлетворять общественные потребности в них. Поэтому и они подлежат учету при определении сравнительной ценности районов застройки города.

Перечисленные затраты характеризуют инженерно-строительные условия различных участков территории города.

К инженерно-экономическим показателям относятся также затраты, связанные с изменением характера предшествующего использования территорий, их функционального и строительного зонирования. В них отражаются размеры возмещения народнохозяйственных затрат, связанных с заменой устаревших основных Фондов, т. е. со сносом (переносом) жилых и общественных зданий, сооружений и коммуникаций, а также с изъятием под застройку природноценных, в том числе сельскохозяйственных, земель.

Вторая категория — расчетные социально-экономические показатели, характеризующие потребительную стоимость рассматриваемых территорий застройки.

Расчетные социально-экономические показатели дифференцированы на ряд групп в зависимости от возможности их экономического выражения в настоящее время.

Первая группа — показатели, характеризующие определенные социальные удобства. Они отражают эффективность размещения в плане города предприятий торговли, общественного питания, зрелищных учреждений и выражены величиной прибыли этих объектов.

Исследование результатов работы торговых и зрелищных предприятий, расположенных  в  различных районах Москвы, выявило повышенные размеры товарооборота и прибыли для объектов, расположенных в центральной части города, в крупных торговых и культурных центрах, на основных магистралях у транспортных узлов.

Вторая группа — показатели социальных результатов, экономическая оценка которых возможна, но социальный эффект еще не полностью отражен, получен косвенным путем или методология получения количественной оценки может в дальнейшем подлежать уточнению. К ним относятся функциональные удобства территории для проживания населения или размещения административного строительства; санитарно-гигиенические условия территории по состоянию комфортности и природного благоустройства в районе застройки.

Местоположение района застройки в городе, уровень развития сетей культурно-бытового, коммунального обслуживания и общественного транспорта характеризуют функциональные удобства проживания, которые могут быть выражены экономией непроизводительных затрат времени, сил и средств населения на поездки с трудовыми и культурно-бытовыми целями, на посещение объектов обслуживания.

Для решения ряда практических задач в области градостроительства, организации общественного транспорта, бытового обслуживания и др. ощущается острая необходимость в стоимостной оценке свободного времени.

Планом социально-экономического развития народного хозяйства СССР на 1976—1980 гг. намечено осуществить широкую систему мероприятий, направленных на экономию времени населением.

Комплексная градостроительная оценка территорий является инструментом для сравнения вариантов проектных решений. В ее составе принимаются для расчета усредненные стоимостные показатели человеко-часа рабочего времени, выраженного посредством заработной платы трудящихся, а свободного — как доли от оценки рабочего времени.

Во время длительных поездок у пассажира возникает транспортная усталость, социально-экономическое значение которой выражается прямыми потерями общественного труда в результате снижения работоспособности человека. Поэтому социальный эффект от снижения транспортной усталости может иметь стоимостное выражение.

Социально-экономический эффект, получаемый при использовании различных территорий города под административное" строительство, заключается в создании оптимальных условий, при которых обеспечивается наилучшее выполнение административными учреждениями своих функций при минимальных общественных затратах как средств, так и времени на осуществление руководства подведомственными им системами, на контакты между самими учреждениями, на связь с населением.

К социально-экономическим показателям отнесены и санитарно-гигиенические условия территорий в районе застройки. Сложность экономической оценки воздействия на человека окружающей его среды очень велика. Поэтому здесь допустима поэтапность исследования. Так, ввиду отсутствия в настоящее время специальных медико-биологических исследований и способов оценки влияния окружающей природной среды на организм человека фактор санитарно-гигиенических условий в составе комплексной градостроительной оценки территории определяется затратами, необходимыми для доведения санитарно-гигиенических условий в районе застройки до соответствующих нормативов СНиП.

Третья группа — это показатели социальных результатов строительства, по которым пока имеются только общие теоретические предположения о возможности их оценки. К ним отнесена архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки и окружающей среды.

При этом экономическая оценка архитектурно-художественной ценности застройки рассматривается на данном этапе лишь с позиций туризма для городов-заповедников с памятниками архитектуры, на базе которых создаются крупнейшие центры туризма (Суздаль, Новгород, Ростов Великий, Псков и др.). В данном случае фактор архитектурно-художественной и исторической ценности застройки тесно связан с рентабельностью, получаемой от предприятий туризма.

Для  разработки методов и способов   экономической оценки по третьей группе показателей, по-видимому, потребуется длительное время и участие большого круга специалистов — философов, архитекторов, искусствоведов, экономистов.

Таким образом, социально-экономические показатели отражают экономические результаты социальных мероприятий в градостроительстве.

Обобщающий характер комплексной градостроительной оценки городских территорий выражает разностороннюю ценность участка территории как по суммарным общественным затратам, связанным с возникновением и последующим функционированием элементов города, так и по величине эффекта, ради которого осуществляется само строительство.

Различия участков города по инженерно-строительным условиям, характеру использования, местоположению в плане города и эстетическим качествам предопределяют, что при заданном размере средств достигается неодинаковый социальный и экономический эффект в различных районах застройки.

Поэтому комплексная оценка является показателем сравнительной ценности участков городской территории, а разница между ее величинами представляет собой по существу городскую дифференциальную ренту, которая включает значения дифференциальной земельной ренты первой и второй. При этом мы имеем дело как с собственно строительной рентой (различия в затратах на инженерную подготовку и оборудование территории), так и с городской рентой местоположения (различия в результатах).

Основное значение комплексной градостроительной оценки территории заключается не столько в ее суммарной величине, сколько в показателях ее компонентов, которые, будучи сгруппированными целесообразным и логичным образом, позволяют сопоставлять и обосновывать наиболее рациональные варианты проектных решений по размещению строительства в городе.

В конечном счете комплексная градостроительная оценка территории (КХОТ) должна способствовать выполнению основных задач в градостроительстве, а именно удовлетворению постоянно растущих всесторонних потребностей населения городов и повышению эффективности капитальных вложений в развитие городов.

Приводим компоненты комплексной оценки территорий городов.

Оценка территории города по затратам на инженерное благоустройство. Капитальные вложения в инженерное оборудование и подготовку территории, дороги и транспорт представляют собой затраты двух видов: К — ранее произведенные за предшествующие годы, С2 — вновь предстоящие.

Величина К — это действительная стоимость существующих систем инженерного оборудования, дорожной сети и транспортных средств; определяется она на основании балансовой стоимости объектов инженерного благоустройства, по данным обследования, с учетом возможных сроков их дальнейшей эксплуатации и практической ценности на проектный период.

Показатель С2 определяется по сметам нового строительства или по укрупненным расчетам, выполненным на базе проектных разработок по генеральному плану города, проектов детальной планировки и застройки районов и других имеющихся или специально выполненных эскизных проектов.

Показатели эксплуатационных расходов на инженерные сооружения, коммуникации и элементы благоустройства могут быть приняты по отчетным данным отраслевых управлений соответствующих ведомств (управления водопроводного, канализационного, газового, топливно-энергетического хозяйства, дорожно-мостового хозяйства, наружного освещения, метрополитена и т. д. ).

Сравнительная оценка территории по инженерному благоустройству определяется показателем приведенных затрат, включающим капитальные вложения и эксплуатационные затраты на инженерную подготовку территории, все виды инженерного оборудования, дороги и транспорт.

Возмещение сносимых (переносимых) строений, сооружений и коммуникаций при отводе земельных участков под новое строительство. При размещении нового жилищного, культурно-бытового или промышленного строительства в сложившихся районах города при их реконструкции, как правило, устаревший фонд заменяется новым путем сноса ветхих и малоценных жилых и общественных зданий,   объектов коммунального и культурно-бытового назначена или отдельные капитальные сооружения переносятся на другие участки.

В отдельных случаях, при расширении городской черты, возникает необходимость в переносе за пределы территории, отводимой под новое жилищное строительство, линий электропередачи высокого напряжения (ЛЭП 35, ПО, 220 кВ) и общегородских магистральных газопроводов высокого давления (50, 20 вата), питающих город энергией и газом, а также переносе некоторых промышленных объектов, требующих по санитарным нормам значительных зон разрыва от жилой застройки. Кроме того, может возникнуть необходимость выноса за границу застройки отдельных веток железнодорожных путей, товарных станций, станций обслуживания и других подобных объектов, инородных для планировочной и функциональной структуры жилых районов.

Поэтому оценка территории города по размеру возмещения затрат, со сносом и переносом объектов, представляется суммой показателей, характеризующих затраты по отдельным видам сносимых и переносимых строений, сооружений и коммуникаций.

Снос строения любой капитальности вызывает сокращение основных фондов в жилищно-коммунальном секторе города и требует средств на их восстановление.

В расчетах по возмещению сносимых зданий учитываются только малоценные дома, поскольку ветхие, непригодные для проживания из дальнейшей эксплуатации выбывают, а капитальные относятся к опорным зданиям, которые сохраняются и при необходимости модернизируются (т. е. внутреннее благоустройство зданий по функциональным и санитарным удобствам доводят до уровня, соответствующего новому жилищному фонду).

Технический прогресс постоянно выдвигает новые требования к функциональным и техническим качествам жилища, в связи с чем фактор обесценивания Жилищного фонда, не соответствующего общественным потребностям времени, станет доминирующим в проблеме реконструкции.

Поэтому оценка возмещения сносимого жилищного фонда в составе комплексной   градостроительной оценки территории принята по восстановительной стоимости с учетом фактора морального износа. При этом учитываются также затраты, непосредственно связанные с ликвидацией сносимого фонда, и возможные возвратные суммы остаточной стоимости отдельных строительных элементов.

При реконструкции районов застройки с одновременной заменой жилищного фонда могут ликвидироваться учреждения обслуживания, расположенные во встроенных помещениях или в отдельно стоящих зданиях. При оценке затрат на возмещение эти учреждения подразделяются на две категории:

а)         нехозрасчетные — детские сады, ясли, кухни детского питания, библиотеки и др.;

б)         хозрасчетные объекты обслуживания, которые наряду с выполнением своих основных социальных функций по удовлетворению запросов населения
приносят доход государству в виде прибыли — это предприятия торговли, общественного питания, зрелищные учреждения, ателье-мастерские и т. д.

Стоимостная оценка возмещения сноса указанных объектов определяется суммой затрат на восстановление каждого вида сносимых учреждений обслуживания. При этом надо исходить из восстановительной стоимости сносимых объектов и учитывать остаточную стоимость сохраняемых элементов (в том числе оборудования), пригодных для дальнейшей эксплуатации. Для второй категории объектов учитываются также потери дохода, возникающие в результате сноса объектов.

При оценке затрат по переносу инженерных сооружений и коммуникаций также следует исходить из восстановительной стоимости сооружений и коммуникаций, учитывая затраты по демонтажу сохраняемых элементов и возвратные суммы в связи с этим.

Возмещение народнохозяйственных затрат при изъятии сельскохозяйственных земель под городскую застройку. Изъятие земель из сельскохозяйственного оборота может привести к уменьшению сельскохозяйственной продукции и сокращению национального дохода страны. В то же время внутри отдельных хозяйств (колхозов, совхозов) может произойти снижение прибыльности производства в результате   потерь чистого дохода с отчуждаемых земель. Поэтому при определении ценности сельскохозяйственных земель, отчуждаемых для строительства, используются показатели достигнутого уровня урожайности, объема валовой продукции, валового и чистого дохода, которые могут быть получены с каждого рассматриваемого участка при существующих и планируемых на ближайшую перспективу условиях производства. В основу принят метод, разработанный НИИЭС Госстроя СССР, по которому народнохозяйственные затраты, связанные с изъятием под застройку сельскохозяйственных земель, оцениваются величиной общественного труда, необходимого для восстановления сельскохозяйственного потенциала.

Эффективность размещения объектов торговли и зрелищных предприятий в плане города. Особенность объектов торговли, общественного питания и зрелищных предприятий состоит в том, что одновременно с осуществлением своих основных социальных функций по удовлетворению материальных и духовных потребностей населения они приносят доход государству.

Экономический эффект от использования городских территорий под размещение объектов торговли, общественного питания и зрелищных предприятий, характеризуя определенные социальные удобства, может быть выражен размером прибыли, полученной от указанных объектов обслуживания, расположенных в рассматриваемом районе, отнесенной на гектар территории.

Функциональные удобства территории для проживания населения и размещения административного строительства. К удобствам проживания относятся: широко развитая торговая сеть, позволяющая недалеко от жилья или по пути следования приобрести все необходимые продукты и промышленные товары; развитая сеть бытового обслуживания, 'культурных и зрелищных предприятий; близость к линиям городских железных дорог, метрополитена или другим видам скоростного общественного транспорта, обеспечивающим быструю связь с районами трудового тяготения, культурными и общественными центрами города.

При сравнении районов   города   с   точки зрения функциональных удобств проживания за критерии градостроительной оценки принимается экономии времени и сил на транспортные передвижения и пребывание в сфере обслуживания.

Время, непосредственно Затраченное на транспортные поездки или ожидание в сфере обслуживания, могло бы быть использовано для общественно полезной деятельности либо для повышения работоспособности человека, поэтому оно может иметь стоимостную оценку.

В настоящее время нет методических разработок и инструктивных документов по экономической оценке свободного времени человека. Различный характер его использования (отдых, спорт, учеба, повышение профессионального уровня и т. п.), очевидно предопределит и различную величину оценки свободного времени. Эта проблема должна стать предметом специального политико-экономического исследования.

Имеется несколько точек   зрения по экономической оценке времени   трудящихся: через заработную плату или стоимость выработанного   общественного продукта за один час рабочего   времени; для внерабочего времени кш определенной доли от оценки рабочего часа или через прирост национального дохода обеспечиваемый   за   счет роста производительности труда в результате совершенствования личности труженика в свободное от работы время, и т. д. Решение этого вопроса является предметом самостоятельного научного исследования.

Поскольку комплексная экономическая оценки территорий предназначена для сравнения вариантов проектных решений, время в ее составе оцениваете посредством заработной платы за 1 чел.ч.

Методом экспертной оценки различных видов использования внерабочего времени относительно рабочего, с учетом их удельных весов в общем временном балансе трудящихся, определен понижающий коэффициент для оценки свободного времени в размере 0,3 от стоимости рабочего человеко-часа.

Количественная величина экономии (или излишне затрачиваемого) времени населения при транспортных поездках трудового и 'Культурно-бытового назначения определяется обследованием. Устанавливаются средневзвешенные затраты времени на передвижение с учетом традиционных маршрутов, отдаленности жилых районов от объектов целевого назначения, скорости различных видов транспорта, коэффициента пересадочности, интервалов в движении транспорта и т. п.

Затраты времени населением при коммунальном обслуживании в жилом районе прямо зависят от уровня обеспеченности района объектами коммунально-бытового назначения.

Экономия сил при транспортных поездках оценивается через величину транспортной усталости. Степень воздействия ее на человека зависит от времени передвижения, количества пересадок и уровня 'комфортности используемых видов транспорта.

Поскольку транспортная усталость снижает производительность труда человека на определенное время, величину усталости можно условно выразить потерей рабочего времени, необходимого для изготовления недовыработанного продукта в условиях промышленного производства.

Примерная величина потерь рабочего времени из-за транспортной усталости, по данным социально-экономического исследования НИИЭС, составляет 7—10% рабочего времени, или 30—45 мин за день.

На данной стадии исследования транспортная усталость учитывается только для поездок трудового назначения в одном направлении — к месту приложения труда. Однако следует иметь в виду, что она действует и после работы, а также может иметь место и при поездках нетрудового назначения.

Санитарно-гигиенические условия территорий застройки зависят от наличия в районе зеленых насаждений и водоемов, влияющих на микроклимат, а также от состояния воздушного бассейна. Атмосфера в городах загрязняется вредными выбросами промышленных предприятий, дымовыми газами котельных установок, электростанций, промышленных объектов и жилищно-коммунального хозяйства, выхлопными газами автотранспорта, пылью при стирании дорожных покрытий и т. п.

При оценке санитарно-гигиенических условий территории в составе КГОТ учитываются затраты, необходимые для доведения этих условий в зонах селитьбы до уровня требований СНиП. Поэтому в зависимости от конкретных условий в районах застройки определяются затраты на восполнение зеленых насаждений и создание водоемов, на ликвидацию дискомфорта, источником которого являются промышленные и коммунальные объекты. В последнем случае предусматриваются затраты, связанные с проведением мероприятий по ликвидации вредностей на производстве, созданию санитарно-защитных зон, изменению производственного профиля предприятий, выводу объекта — источника дискомфортности за пределы селитебных территорий. Во всех случаях определяются полные народнохозяйственные затраты, включающие не только капитальные вложения, но и разницу в эксплуатационных издержках вариантов потери дохода (прибыли) в старых и новых условиях производства и другие показатели.

Оценка территорий с точки зрения архитектурно-художественной, исторической и эстетической ценности застройки или природного ландшафта в составе КГОТ определяется для городов-заповедников или архитектурных ансамблей, являющихся объектами туризма. Экономическая оценка территории в этом случае выражена размером прибыли от предприятий, обслуживающих туристов.

Для выявления ценностей территорий и определения экономических значений компонентов КГОТ с целью обоснования различных градостроительных задач были проведены экспериментальные расчеты по оценке территорий застройки городов различных категорий.

Основой для расчетов явилось зонирование территорий городов, имеющих различную качественную ценность при относительной однотипности внутри каждой структурной единицы, в отношении удобств проживания населения и условий для размещения строительства. Зоны отличались по этапам застройки, архитектурно-планировочной структуре, системе основных магистралей, состоянию жилищного фонда и других видов застройки, инженерному благоустройству, транспортному обеспечению, коммунально-бытовому обслуживанию, природным факторам и т. п.

Пользуясь компонентами комплексной градостроительной оценки территорий, можно экономически обосновать большой круг градостроительных решений, возникающих при разработке проектов планировки и застройки города и его районов.

К ним относятся: определение экономически допустимых размеров сноса малоценного жилищного фонда в условиях реконструкции районов; определение целесообразной этажности застройки; обоснование вывода промышленных объектов за пределы селитебных территорий; выявление экономической целесообразности размещения в подземном пространстве объектов городского строительства; экономическая оценка различных способов ликвидации дискомфортности в жилых районах; определение экономической целесообразности переноса высоковольтных линий электропередачи и газопроводов высокого давления за пределы жилой застройки; расчет затрат и эффективности проведения специальных градостроительных мероприятий по благоустройству территорий в зонах туризма и др.

Учет социальных факторов градостроительства в экономических расчетах позволяет по-новому, более широко и полно подойти к обоснованию большого количества разнообразных градостроительных мероприятий и выявлению целесообразных масштабов их осуществления.

Поскольку градостроительство в нашей стране в целом носит социальный характер, так как создает материальную среду для проживания человека, его труда, быта и отдыха, способствует постоянному совершенствованию личности советского труженика и служит целям максимального удовлетворения его растущих материальных и духовных потребностей, то непреложным условием для выявления экономической эффективности капитальных вложений в градостроительные мероприятия является учет социальных результатов строительства.

Комплексная экономическая оценка территорий, в том числе ее социально-экономических факторов, позволяет обоснованно решать и экономические проблемы, возникающие при использовании подземного пространства в градостроительстве.

Экономическую оценку земли в крупнейших городах при выявлении эффективности строительства в подземном пространстве ряда объектов городского строительства.

Как видим, только экономия затрат на инженерное освоение территорий делает выгодным строительство в подземном пространстве города многих объектов. Для крупных и больших городов к ним относятся депо метро, трамвайные депо, автопарки грузовых и легковых автомобилей, районные котельные и объекты мелкорозничной торговли.

Комментариев нет

Оставить комментарий