Ноя 26 2008

принципы размещения городского строительства


На современном этапе развития советского градостроительства, когда в стране ежегодно вводятся в эксплуатацию десятки миллионов квадратных метров жилой площади, важнейшей проблемой стал выбор районов застройки и очередность освоения территории.

Новостройки в городах, как правило, размещаются на участках сложившихся районов при их реконструкции либо на новых территориях при расширении границ города за счет пригородных земель различной природной ценности.

Выбирая территории для размещения строительства, исходят из таких критериев ценности, как инженерно-строительная характеристика, определяющая пригодность территорий к застройке, расположение участков в плане города относительно сложившихся и возможных транспортных связей с центральными районами, общественными, торговыми, культурными центрами, промышленными зонами и т. п., близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям, природное окружение и др.

От качества отдельных строительных участков зависят размеры капитальных вложений и последующих эксплуатационных затрат.

Первое различие — это естественные свойства строительных участков, характеризуемые следующими факторами:

а)         Инженерно-строительными качествами грунтов, а именно степенью их прочности, уровнем грунтовых вод, характером рельефа.

В зависимости от физических свойств грунтов требуются различные виды работ по инженерной подготовке территории и мероприятий в процессе строительства. Например, при песчаных и оползневых грунтах необходимо искусственное их закрепление, применение свайных оснований для фундаментов зданий. При повышенной влажности грунтов требуется устройство дренажей, а для строений и инженерных коммуникаций — создание усиленной гидроизоляции; заболоченные грунты предварительно осушают, а затем проводят противомалярийные мероприятия. При неровности рельефа участков, превышающей требования СНиП, производят подсыпку или, наоборот, грунт срезают.

б)         Местоположением участка, отводимого под новое строительство в плане города, в реконструируемых районах или на новых территориях. Например, близость или удаленность района застройки от существующих транспортных связей и систем инженерного оборудования предопределяет в период строительства большие или меньшие затраты труда, средств и времени на доставку строительных материалов, рабочей силы, на обеспечение строительства водой, теплом, электроэнергией и т. п. А в период эксплуатации уже застроенного района создает экономию (или увеличение) расхода времени населением на поездки, сокращает (или увеличивает) воздействие «транспортной усталости», возникающей при продолжительных поездках и пересадках, определяет различную величину текущих издержек по обеспечению новой застройки всеми видами инженерного благоустройства (в зависимости от длины инженерных коммуникаций от источника до потребителя — района застройки, а также от наличия в районе самого источника питания).

При размещении района застройки на свободной территории, на окраине города, как правило, обеспечиваются лучшие санитарно-гигиенические условия для населения по сравнению с центром города, где хуже планировочные условия, недостаточно зеленых насаждений, большая загрязненность воздушного бассейна из-за высокой концентрации транспорта, промышленных объектов и т. п.

При этом фактор местоположения действует, как правило, одновременно с фактором инженерно-строительной ценности участка. Центральные районы города обычно требуют меньших затрат на инженерную подготовку территории, здесь население экономит время на транспортные поездки, торговые и зрелищные объекты имеют повышенную рентабельность, однако санитарно-гигиенические условия хуже, необходимы затраты на компенсацию сносимых основных фондов и т. п.

Второе различие строительных участков в плане города обусловлено их предшествующим использованием, ранее вложенными капитальными средствами в их освоение. Это отличие также действует как в период строительства, так и в процессе эксплуатации застройки.

Например, в сложившихся районах города затраты на инженерное оборудование территории меньше. Как правило, не требуется проведения сложных мероприятий по инженерной подготовке территории под строительство, выравниванию площадок и т. д. Чаще всего выполняются такие работы, как прокладка водостоков и дренажей в связи с расширением и благоустройством сети улиц и дорог.

В этих районах используются ранее построенные инженерные сооружения районного значения (элсктрические подстанции, телефонные автоматические станции, котельные установки, газораспределительные и насосные станции и др.), отдельные участки инженерных коммуникаций, такие, как водопроводные и теплофикационные магистрали, канализационные коллекторы, силовые и слаботочные кабели, а также участки дорог, сооружения городского общественного транспорта. Сохраняются все инженерные элементы, которые по техническому состоянию пригодны для дальнейшей эксплуатации при новых планировочных решениях застройки района. В условиях реконструкции сохраняются также и некоторые учреждения культурно-бытового и коммунального обслуживания после их модернизации.

Строительные участки в сложившихся районах часто обеспечены более удобными транспортными связями с центром города, с основными районами трудового тяготения, с общественными, административными, культурными и торговыми центрами, что позволяет экономить время на все виды поездок.

Поэтому при размещении новой жилой застройки на сложившихся территориях общий размер предстоящих капитальных вложений в основное строительство, как правило, меньше, чем при размещении застройки того же объема на новых территориях.

Сокращение предстоящих затрат связано также с сохранением и использованием отдельных элементов благоустройства.

В то же время при размещении застройки в сложившихся районах ранее произведенные затраты на освоение территорий снижают эффект новых капитальных вложений. Это связано с характером использования территорий в период, предшествовавший новому строительству. Например, реконструкция сложившихся районов города и размещение нового строительства на их территории, как правило, сопровождается сносом ветхого и малоценного жилищного фонда. Снос жилых зданий любой степени капитальности вызывает сокращение основных фондов города, в связи с чем капитальные вложения, направляемые на новое строительство, расходуются на восстановление снесенного объема застройки, и, таким образом, только часть капитальных вложений обеспечивает прирост основных фондов города.

Следует иметь в виду, что реконструкция, как правило, проводится в условиях ряда планировочных, санитарных и других ограничений, а это усложняет работы и удорожает строительство.

При застройке же новых свободных территорий, расположенных на окраинах города, отвод под городское строительство пригородных земель различной природной ценности связан с затратами на возмещение потерь сельскохозяйственного производства за счет освоения новых земель или повышения урожайности оставшихся.

Все эти особенности размещения строительства необходимо учитывать при выборе участков новой застройки и определении очередности их освоения.

Масштабы новой застройки в существующих городах всех категорий исключают возможность размещения всего объема строительства на сложившихся территориях, подлежащих реконструкции. В большинстве случаев общая плотность сложившейся застройки высока и дополнительное строительство возможно в ограниченном размере; кроме того, сами участки для застройки рассредоточены по территории города и строить приходится выборочно, с большими капитальными затратами на компенсацию сносимых зданий и сооружений.

Поэтому на основе глубокого изучения планировки сложившихся городов, состояния территорий, размещения градообразующей базы, инженерных коммуникаций и т. п., опираясь на проведенные исследования и технико-экономические расчеты, необходимо разработать оптимальный план размещения жилищного и другого строительства с учетом экономически целесообразных соотношений объемов застройки на новых территориях и в сложившихся районах, подлежащих реконструкции.

Исследование вопросов размещения строительства заключается в глубоком и всестороннем изучении инвентаризационных, статистических и проектно-изыскательских материалов, характеризующих использование городских земель, состояние жилищного фонда, уровень развития коммунального хозяйства города, охват инженерными коммуникациями городской территории, степень обеспечения жилищного фонда и объектов культурно-бытового и коммунального обслуживания всеми видами инженерного оборудования и благоустройства.

Строительство в предшествующие годы малоэтажных зданий привело к крайне экстенсивному использованию селитебных территорий. Между тем расходы на освоение городской территории очень велики. Произведенные нами расчеты показали, что стоимость водопроводно-канализационных сетей и сооружений, энергетических устройств, средств связи, дорожно-мостовых сооружений, метрополитена и наземных видов транспорта составляют по Москве около 995 тыс. руб. на 1 га земли в пересчете на освоенную территорию. Это только общегородские расходы, не связанные с жилищным строительством. Сюда не входят расходы на микрорайонные подземные коммуникации, подстанции, квартальные котельные, насосные и тепловые пункты, низковольтные кабельные сети, микрорайонные проезды и т. п., стоимость которых включается в сметы на застройку жилых домов.

Высокая стоимость освоения городских земель в Москве, Ленинграде, Киеве, Баку, Горьком, Новосибирске и многих других крупнейших городах ставит перед необходимостью повышения эффективности использования городских территорий.

В технико-экономических расчетах по обоснованию очередности размещения жилищного строительства решающим фактором в оценке выбора территорий застройки является стоимость строительства инженерных коммуникаций, включая дороги и транспорт, на новых территориях — та же стоимость плюс затраты на компенсацию сносимого малоценного фонда в сложившихся районах города.

Затраты на новых территориях определяются суммой капитальных вложений на возведение собственно жилых домов, прокладку микрорайонных инженерных сетей и сооружений, проведение работ по благоустройству и строительству городских инженерных коммуникаций в рассматриваемом районе; в отдельных случаях при изъятии под застройку участков сельскохозяйственных земель учитываются затраты на их компенсацию и перенос объектов сельского хозяйства.

Для сложившихся районов застройки учитываются затраты на усиление существующих инженерных коммуникаций и капитальные вложения, связанные с компенсацией сносимого малоценного жилищного фонда.

В результате при выборе районов застройки необходимо установить, что экономически целесообразней — сносить еще пригодный для эксплуатации малоценный жилищный фонд в реконструируемых районах или полностью строить новые инженерные коммуникации, проводить дороги и транспорт на свободных от сноса, новых территориях.

Очевидно, если расходы на возмещение сноса малоценного жилищного фонда и усиление существующих инженерных коммуникаций в сложившихся районах будут не больше расходов на строительство новых инженерных коммуникаций и компенсацию вывода объектов сельского хозяйства на вновь осваиваемых территориях, то реконструкция этих районов экономически целесообразна.

Большое  влияние  на  выбор районов застройки оказывает объем жилищного строительства. В крупных городах он исчисляется сотнями тысяч и миллионами квадратных метров в год. Поэтому правильно наметить районы строительства с точки зрения эффективного использования капитальных вложений можно только с учетом всех изложенных выше факторов и условий.

В последнее время среди градостроителей наблюдается тенденция к сокращению объемов застройки на новых территориях и увеличению работ по реконструкции сложившихся районов городов.

Эта градостроительная политика отвечает социальным задачам времени, так как позволяет решать проблемы, связанные не только с обеспечением населения жилой площадью, но и с созданием новых архитектурных ансамблей, реконструкцией и застройкой основных магистралей, значительным улучшением благоустройства всей территории города и т. д. Однако при этом увеличивается снос малоценного жилищного фонда и сокращается прирост основных фондов городов.

Рассмотрим изложенные выше соображения на примере Москвы. Возможности для размещения жилищного строительства в сложившихся районах города ограничены. Освоение новых территорий для жилой застройки связано с использованием сельскохозяйственных земель и с постепенной расчисткой участков в сложившихся районах города за счет сноса старого жилищного фонда, вывода ряда предприятий, складов, транспортных и других сооружений.

Руководствуясь изложенными выше общими методами по технико-экономической оценке вариантов выбора районов застройки, было проведено технико-экономическое сопоставление вариантов размещения строительства в Москве с различным соотношением объемов строительства на новых и реконструируемых территориях и обоснован выбор оптимального варианта, обеспечивающего наибольший прирост основных фондов при фиксированном объеме капитальных вложений в развитие жилищного строительства.

Соотношение целесообразного размещения строительства на новых территориях и в сложившейся части города определялось при условии, чтобы общая стоимость 1 м2 жилой площади с учетом всех городских затрат и компенсаций была примерно одинаковой.


В табл. 1 приводятся итоговые расчетные данные по одной из групп вариантов размещения строительства в прошлом пятилетии. Исходная база: объем нового строительства 17,6 млн. м2 жилой площади, снос малоценного фонда, который должен быть компенсирован новым строительством. Рассматриваемые варианты отличались объемами застройки в новых районах и в сложившихся частях города, а также размерами сноса малоценного жилищного фонда, пригодного для дальнейшей эксплуатации.

В расчетах были учтены капитальные вложения в жилищное и культурно-бытовое строительство, развитие инженерного оборудования, дорог и транспортных средств, определены, удельные затраты на 1 м2 жилой площади.

Как видим, при реализации первого варианта размещения строительства вложенные средства дадут наибольший экономический эффект, так как в этом варианте при наименьших капитальных вложениях достигается максимальный прирост основных фондов по отношению к произведенным   затратам.

Таким образом, выбор районов нового строительства представляет собой весьма сложную и комплексную задачу, где должен рассматриваться большой круг вопросов, связанных с всесторонней инженерно-экономической и градостроительной оценкой возможных районов застройки и учетом народнохозяйственного эффекта, который может быть получен в результате осуществления вариантов размещения строительства.

Комментариев нет

Оставить комментарий